.

Odpověď: Dobrý den, z Vašeho dotazu vyplývá, že byste měl mít uzavřenou kupní smlouvu s prodávajícím ohledně prodeje nové bytové jednotky, dle zákona č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů, příp. máte uzavřenu smlouvu o budoucí smlouvě kupní. Dotčená smlouva by měla mj. obsahovat detailní popis toho, co je předmětem prodeje, tj. zejména přesný popis jednotky včetně popisu jejího vybavení a vymezení toho, co je považováno za standard. Většinou bývají smlouvy koncipovány tak, že v příloze smlouvy je popsáno standardní provedení, resp. vybavení jednotky (tzn. jaké zde budou dveře, obklady apod.). Tzn. ve Vašem případě je třeba vyjít z příslušné smlouvy, jejíž text neznáme a není možné se přesně vyjádřit, co bylo mezi stranami sjednáno. Doporučujeme znovu pečlivě prostudovat veškeré dokumenty, které jste v souvislosti s koupí bytu již podepsal, včetně všech připojených příloh smlouvy, a pokud prodávající ve vyúčtování klientských změn požaduje platbu za něco, co nebylo účastníky sjednáno, tuto skutečnost prodávajícímu nejlépe písemně co nejdříve sdělit, odkázat na uzavřenou smlouvu, příp. s prodávajícím o celé záležitosti osobně jednat. Pokud je nám známo, obvykle jsou úhrady za klientské změny účtovány, ale daný případ podrobněji neznáme. (24. června 2008)

Odpověď: Dobrý den, na dotaz ohledně poplatků za převod členských práv jsme již odpovídali v tématu Družstevní bydlení dne 14. dubna 2008, a to následovně (přičemž známe i další, resp. odlišné právní názory na toto téma, o kterých se zmiňujete): Pokud se týká Vámi uváděné platby vůči družstvu v souvislosti s převodem členských práv a povinností včetně práva nájmu družstevního bytu, tato částka by měla být obsažena ve stanovách příslušného bytového družstva, tj. doporučujeme, abyste si obstarali aktuální stanovy tohoto bytového družstva, jak je dotčená platba upravena. Tyto stanovy by měl mít k dispozici převodce. Obecně tato částka, pokud je družstvy vybírána, představuje určité administrativní jednorázové náklady spojené s převodem (přechodem) členství, přičemž záleží na rozhodnutí konkrétního družstva, resp. jeho členské schůze. Pokud se týká finančního vypořádaní mezi převodcem a nabyvatelem, záleží na dohodě účastníků, který z nich je bude hradit, příp. je mohou zaplatit každý jednou polovinou. Úpravu této platby si upravte v příslušné smlouvě o převodu, po prostudování stanov družstva, příp. dalších relevantních podkladů. (6. června 2008)

Odpověď: Dobrý den, z Vašeho dotazu vyplývá, že se jedná o družstevní nájemní byty a nikoliv bytové jednotky dle zák. č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů v platném znění. Podle Vašeho vyjádření na Vás matka zřejmě převedla členská práva a povinnosti v družstvu, včetně práva nájmu družstevního bytu, dle ust. § 230 Obchodního zákoníku a Vy jste se stala členem družstva a nájemcem bytu. K tomu upozorňujeme, že vznikne-li jednomu z manželů za trvání manželství právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, vznikne se společným nájmem bytu manžely i společné členství manželů v družstvu, přičemž z tohoto členství jsou oba manželé oprávněni společně a nerozdílně. Toto neplatí, jestliže spolu manželé nežijí. Tj. z Vašeho dotazu vyplývá, že matka již není členem družstva ani nájemcem předmětného družstevního bytu a tato práva i povinnosti s tím spojená svědčí Vám (resp. v případě existence Vašeho manželství je byt ve společném nájmu a manželům svědčí společné členství, pokud jej za trvání manželství nabyli). Tj. není důvod, aby bylo dotčené členství v družstvu, resp. členský podíl, projednáván v případném dědickém řízení po Vaší matce, pokud členství, resp. členský podíl v družstvu, náleží Vám, resp. manželům. Závěrem ještě z právního hlediska upozorňujeme na institut tzv. započtení na dědický podíl v souvislosti s dědickým řízením za podmínek daných v ust. § 484 obč. zák., kdy se za zákonem stanovených podmínek přihlíží k tomu, co dědic bezplatně obdržel za života zůstavitele od něho, pokud nejde o obvyklá darování. (6. června 2008)

Odpověď: Dobrý den, předpokládáme, že máte na mysli zasklení lodžie přístupné z Vašeho bytu. Lodžie patří podle zákona o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb. v platném znění mezi tzv. společné části domu, a to i přesto, že se např. jedná o lodžie, kdy je do nich vstup možný pouze přímo z konkrétní jednotky, resp. jen vlastník takové jednotky může dotčenou lodžii užívat. Podle platné právní úpravy, jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, mezi něž zasklení lodžie nepochybně spadá, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. Ve výkladu zákona pokračuje i odborná literatura, která uvádí, že je na místě rozlišovat závažné stavební změny společných částí domu (vyžaduje se souhlas 3/4 většiny) a změny, které do společných částí domu zasahují nepatrně (souhlas ostatních vlastníků jednotek není třeba). Za takto nepatrný zásah je někdy považován i tzv. bezrámový systém zasklívání lodžií, kdy se lodžie zasklívá pouze průhlednými posuvnými skleněnými deskami, upevněnými na nosnou konstrukci pouze několika šrouby; tzv. rámový systém je pak považován za podstatnou změnu vzhledu. V praxi stavebních úřadů se objevuje tendence v těchto případech jednat pouze s vlastníkem jednotky a nevyžadovat souhlas Společenství ani ostatních vlastníků jednotek. Předtím, než vznesete návrh na schválení zasklení lodžie 3/4 většinou vlastníků, doporučujeme Vám promyslet si technickou stránku zasklení lodžie, následně navštívit příslušný stavební úřad a tuto věc zde konkrétně projednat. Není vyloučeno, že dojdete k závěru, že ve Vašem konkrétním případě souhlas není nutný. Pro úplnost dodáváme, že vedle aspektu ne/souhlasu ostatních vlastníků jednotek se zamýšlenou úpravou lodžie je tu aspekt stavebněprávní, a to že k zasklení bude třeba stavební titul podle stavebního zákona. Domníváme se, že pro Vámi zamýšlenou úpravu by mohla postačit ohláška. (4. června 2008)