.

Odpověď: Dobrý den, na dotaz ohledně balkonů, resp. lodžií, jsme v naší poradně již odpovídali v červnu t. r. Balkony i lodžie patří podle zákona o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb. v platném znění mezi tzv. společné části domu, a to i přesto, že se např. jedná o balkony či lodžie, kdy je do nich vstup možný pouze přímo z konkrétní jednotky, resp. jen vlastník takové jednotky může dotčenou lodžii či balkon užívat. Podle platné právní úpravy, jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. Ve výkladu zákona pokračuje i odborná literatura, která uvádí, že je na místě rozlišovat závažné stavební změny společných částí domu (vyžaduje se souhlas 3/4 většiny) a změny, které do společných částí domu zasahují nepatrně (souhlas ostatních vlastníků jednotek není třeba). Současně Vám doporučujeme předtím, než vznesete návrh na úpravy balkonů, navštívit příslušný stavební úřad a tuto věc zde konkrétně projednat z hlediska stavebněprávních předpisů. Bez znalosti konkrétního případu se nelze přesně vyjádřit, zda bude k zamýšleným úpravám společných částí domu - balkonů třeba stavebního povolení nebo by mohla postačit ohláška. Problém však nastává ve vztahu mezi pronajímatelem (vlastníkem jednotky) byt. družstvem a dotčenou nájemkyní, neboť dle ust. § 695 obč. zák. pronajímatel je oprávněn provádět stavební úpravy bytu a jiné podstatné změny v bytě pouze se souhlasem nájemce, přičemž tento souhlas lze odepřít jen z vážných důvodů. Provádí-li pronajímatel takové úpravy na příkaz příslušného orgánu státní správy, je nájemce povinen jejich provedení umožnit, jinak odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla; tato úprava platí i pro družstevní byty, resp. odkazujeme ještě na stanovy příslušného družstva. Dle ust. § 711a odst. 1 písm. c) obč. zák. pronajímatel může vypovědět s přivolením soudu nájem bytu, pokud byt nebo dům vyžaduje opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu užívat. (9. července 2008)

Odpověď: Dobrý den, z Vašeho dotazu vyplývá, že chcete realizovat koupi bytu (zřejmě do podílového spoluvlastnictví) s přítelkyní, přičemž byt budete kupovat jako jednotku dle zák. č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů s příslušným spoluvlastnickým podílem na společných částech domu, příp. pozemku. Jelikož podrobněji neznáme návrh rezervační smlouvy ani podmínek, za kterých zastupuje realitní kancelář prodejce bytu, budeme dále vycházet z obecně používaných procesů při prodeji nemovitostí prostřednictvím RK. Rezervační smlouva je ve Vámi popisovaném případě obvykle dvoustranná smlouva mezi potenciálním kupujícím a RK. Tím je jednoznačně určeno, že podpisem této smlouvy se prodávající nezavazuje prodat byt přímo potenciálním kupujícím (není ani účastníkem smlouvy), ale obvykle jsou smluvně sjednány mezi ním a RK podmínky týkající se koupě nemovitostí(včetně odměny RK apod.), též příp. včetně možností odstoupení od smlouvy. Proto doporučujeme, aby v tomto případě kromě povinných údajů jako jsou smluvní strany, resp. jejich přesné označení, specifikace a popis dotčených nemovitostí, cena apod. bylo ve smlouvě uvedeno, jakým způsobem budou vypořádány závazky smluvních stran v případě neplnění smlouvy, a to včetně možných smluvních pokut. Co se týče zálohy, jelikož opět nevíme o jakou částku se jedná, lze obecně doporučit, aby tato byla uložena u notáře nebo advokáta, popřípadě je možné využít služeb bankovních institucí např. vázaný účet, kdy částka bude za podmínek uvedených v rezervační smlouvě uvolněna druhé smluvní straně a v případě nedodržení těchto podmínek Vám navrácená. Smlouva o smlouvě budoucí kupní ohledně převodu nemovitostí, uzavíraná mezi budoucím prodávajícím a budoucím kupujícím, je pak institutem upraveným v ust. § 50a obč. zákoníku, kdy se účastníci mohou písemně zavázat, že do dohodnuté doby uzavřou smlouvu, tj. v daném případě smlouvu kupní, přičemž se musí dohodnout o jejích podstatných náležitostech. (8. července 2008)

Odpověď: Dobrý den, z Vašeho dotazu vyplývá, že chcete uzavřít darovací smlouvu dle ust. § 628 a násl. obč. zákoníku, a to ohledně převodu nemovitostí, resp. spoluvlastnického podílu na nemovitosti v rozsahu id. 1/2. Darovací smlouvu včetně návrhu na vklad si můžete sepsat sami, ale doporučujeme Vám, aby byla sepsána buď advokátem či notářem tak, aby ve smlouvě byly veškeré zákonné náležitosti, včetně řádné specifikace nemovitostí tak, aby nevznikly problémy při vkladu této smlouvy do katastru nemovitostí, resp. návrh na vklad nebyl katastrálním úřadem zamítnut. Pokud je převáděn pouze spoluvlastnický podíl na nemovitosti, pak předmětem převodu je tento spoluvlastnický podíl. V této souvislosti současně upozorňujeme na institut zákonného předkupního práva, které je mezi spoluvlastníky dle ust. § 140 obč. zák., ledaže jde o převod osobě blízké, přičemž i převod darovací smlouvou je nutno považovat za převod ve smyslu citovaného ustanovení. Pokud se týká ověřeného podpisu na smlouvě, katastrálnímu úřadu se bude pro účely vkladového řízení předkládat počet vyhotovení smlouvy podle počtu účastníků + dvě vyhotovení navíc, přičemž postačuje, aby pouze na jednom vyhotovení z těchto smluv byl ověřený podpis účastníků. V každém případě doporučujeme si obstarat zejm. původní nabývací titul k nemovitostem a aktuální výpis z katastru nemovitostí. Pokud se týká daňové části dotazu, v návaznosti na ustanovení § 19 odst. 3 zákona o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí, je od daně darovací osvobozeno bezúplatné nabytí majetku, pokud k němu dochází mezi osobami zařazenými v I. a II. skupině. Vzhledem k faktu, že strýcové a neteře jsou zařazeni ve II. skupině, měl by být příslušný dar od daně osvobozen a v návaznosti na ustanovení § 21 odst. 5 citovaného zákona se v takovém případě daňové přiznání nepodává. Co se týče doložení příbuzenského vztahu, lze pouze konstatovat, že nabyvatel by měl disponovat vhodnými důkazními prostředky, aby v případě vzniku pochybností na výzvu správce daně prokázal, že byl v příslušném příbuzenském poměru a že tudíž dotčené darování bylo od daně osvobozeno. (8. července 2008)

Odpověď: Dobrý den, Váš dotaz ohledně případného podání trestního oznámení nejsme schopni relevantně posoudit, jelikož neznáme podstatné informace týkající se tohoto případu, jako je např. text příslušné smlouvy s realitní kanceláří, podmínky pro spolupráci s ní a ani neznáme důvod, resp. okolnosti, proč Vám realitní kancelář poskytla nesprávnou informaci o nemovitosti apod. Podrobné informace ohledně předmětného domu, resp. příp. kolaudační rozhodnutí, by měla mít obecně realitní kancelář při prodeji nemovitosti k dispozici, resp. tyto doklady lze vyžádat od prodávajícího, příp. na příslušném stavebním úřadě. Obecně lze konstatovat, že v případě, že Vám realitní kancelář poskytla ne zcela relevantní informace a Vám vznikla tímto jednáním v příčinné souvislosti s tím škoda, lze ji od realitní kanceláře následně soudně vymáhat, přičemž ještě předtím v každém případě doporučujeme pokusit se z realitní kanceláří jednat o příp. možnosti mimosoudní dohody. Zřejmě se v tomto případě bude jednat o náhradu škody dle ustanovení § 420 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, a to v občanskoprávním řízení a nikoliv v řízení trestním. Bez znalosti konkrétních skutečností nelze věc podrobněji po právní stránce posoudit, jak výše uvedeno. (1. července 2008)

Odpověď: Dobrý den, ust. § 2 písm. g) zákona o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů, stanoví demonstrativní výčet společných částí domu, resp. budovy, kdy mj. uvádí, že společnými částmi jsou komíny. Blíže tato otázka v citovaném zákoně rozvedena není. Domníváme se, že též kouřové cesty tvořené kouřovodem a komínem, resp. Vámi uváděný komínový průduch, náleží do společných částí domu. Dle ust. § 15 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů, pokud dohoda neurčuje jinak, nesou náklady spojené se správou domu a pozemku vlastníci poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu. Do těchto nákladů mj. patří i náklady za čištění komínů. Tj.jedná se o dispozitivní ustanovení, přičemž vlastníci se mohou dohodnout odlišně; pokud k dohodě nedojde, postup se řídí citovaným ustanovením. Z naší praxe ohledně bytových domů, resp. jednotek, ve vlastnictví, je nám spíše známo, že dle příslušné dohody si vlastníci např. nové vyvložkování týkající se vývodů spalin z jejich jednotky hradí samostatně. Dodáváme, že postup, kdy některý z vlastníků např. prorazí plášť budovy a bez jakéhokoliv souhlasu ostatních vlastníků zasáhne do společných částí budovy, resp. do vlastnického práva ostatních, je nepřípustný a tato záležitost by měla být řešena právní cestou. (30. června 2008)